Observatorio Inmobiliario y de la Construcción nº94

pág 104/nº 93/2018 OBSERV V TORIO INMOBILIARIO Y DE LA CONSTRUCCIÓN C on carácter introducto- rio se considera necesario exponer la diferencia que existe entre el precio ce- rrado (o a tanto alzado) y el precio por unidad (o por piezas ejecutadas) en el contrato de obra. De conformidad con lo prevenido en el art. 1.593 del Código Civil, existe contrato de obra por precio alzado cuando se ha pactado un precio global para toda la obra en su conjunto. Lo característico de esta forma de de- terminación del precio es que no hay correlación entre el mismo y el cos- te efectivo de la obra realizada, por lo que –y entre otros motivos– salvo aumento de obra consentido por el comitente, tácita o expresamente, el contratista no podrá pedir aumento de precio aunque haya aumentado el de los jornales o materiales. Es lo que se llama el principio de invariabilidad del precio. Respecto del contrato de obra cu- yo precio se fija por piezas ejecutadas o unidad de obra (art. 1.592 Código Civil), éste se caracteriza por que se pacta, entre comitente y contratista, un precio por unidad de medida, en lugar de convenirse como en el siste- ma anterior un precio global para to- da la obra; es decir, que el incremento o el decremento del precio de la obra depende de las unidades de obra eje- cutadas. Volviendo al contrato de obra por precio alzado, se puede afirmar que durante la ejecución del mismo se pueden dar circunstancias que excep- cionando el principio de invariabili- dad del precio del lugar a la modifica- ción de éste; nos referimos a i) modifi- caciones del proyecto ocasionadas por exigencias técnicas o administrativas, ii) modificaciones del mismo que ven- gan exigidas por el desarrollo de la obra y iii) modificaciones del proyecto impuestas por el comitente. En coherencia con lo expuesto, se trata, dicho sucintamente, de modi- ficaciones de las previsiones del pro- yecto que suponen un aumento de obra con respecto de la presupuesta- da, bien por encargo de la propiedad, bien por ser exigidas por la dirección técnica como necesarias, bien por oca- sionarse consecuencia de circunstan- cias sobrevenidas durante la ejecución de la obra. Se puede afirmar sin temor a equi- vocarse, que el contrato de obra tiene como punto de arranque una previ- sión técnica y financiera reflejada y plasmada en el correspondiente pro- yecto y, por lo anunciado, sujeta a las limitaciones y a las deficiencias que toda acción pensada de cara al futuro puede presentar. En palabras del Profesor Diez-Pica- zo 1 : “Es frecuente, por no decir seguro, que antes o después se tenga que mo- dificar el contenido del proyecto en su concepción original, pues es muy raro encontrar una obra, por sencilla y simple que sea que haya sido construi- do ciñéndose exactamente al proyecto técnico inicial”. Como se ha dicho, las razones mo- dificativas del precio pueden ser, ad- ministrativas (por reparo), observadas por los órganos que deben controlarlo (Ayuntamiento, Administración auto- nómica…), impuestas por la propie- dad o técnicas que provienen, por re- gla general, de problemas que surgen durante el transcurso de la obra, que hacen inviable adoptar la solución ini- cialmente prevista en el proyecto. Dentro de las razones expuestas nos encontramos con las modificacio- nes del proyecto –y por tanto del pre- cio– impuestas al director de la obra. Nos referimos, en concreto, a las obli- gaciones del director de la obra regu- ladas en art. 12. 3 d) LOE que afirma: “Elaborar, a requerimiento del promo- tor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto que ven- gan exigidas por la marcha de la obra siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas contem- pladas y observadas en la redacción del proyecto” En el contrato de obra existe, como se desprende de lo expuesto y excep- cionando el principio de la invaria- bilidad del precio, el ius variandi o la facultad del promotor de ordenar cambios en la prestación del contra- tista. Facultad que tiene la propiedad, aunque no haya sido pactada expre- samente en el contrato y que enten- demos se justifica por las mismas ra- zones que la facultad legal de desis- timiento de la obra del artículo 1.594 del Código Civil, pues el comitente es, literalmente, el dueño de la obra y si puede desistir de ella aún comenzada, puede exigir la modificación –o intro- ducción- de cambios en su realización. La argumentación y defensa jurídi- ca de lo expuesto procede del alcance e interpretación del artículo 1593 del Código Civil; precepto que responde –prima facie– al principio de invaria- bilidad del precio ya que contratada la ejecución de una obra por un ajuste alzado, el contratista no puede pedir aumento de precio aunque lo hayan tenido los materiales utilizados y la mano de obra empleada; incremento que tan sólo procede en el caso de que haya habido alteraciones en el pro- yecto que lleven consigo un aumento en el volumen económico de la obra contratada. Una interpretación literal del indi- cado precepto nos lleva a la conclu- sión, que son necesarios tres requisitos para aplicar al supuesto de hecho del art. 1.593, en concreto que se produzca algún cambio en el proyecto, que el cambio suponga un aumento de obra y que la mutación se produzca con el consentimiento –tácito o expreso- del comitente. [ ] 4 Breves reflexiones sobre el precio cerrado en el contrato de obra y su variabilidad Francisco García-Ortells Abogado y Doctor en Derecho Fundador de García-OrtellsAbogados fgortells@garciaortells-abogados.com CONTR A TACIÓN 1 "Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación" Comares, página 195. Madrid. 2005

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