Observatorio Inmobiliario y de la Construcción nº94

pág 44/nº94/2018 OBSERV V TORIO INMOBILIARIO Y DE LA CONSTRUCCIÓN RET A IL L a gestión del riesgo es un elemento diferencial en el éxito de cualquier in- versión inmobiliaria, pero si hay una tipología de activos donde el análisis de riesgos es fundamental, esa es sin duda la de los centros comerciales. Por ello la primera agencia europea independiente de rating inmobiliario (Veltis Rating), ha logrado identificar los riesgos vinculados a este tipo de activos inmobiliarios. La inversión en este tipo de uso tiene mu- chos riesgos vinculados y cada uno de ellos tiene un peso específico sobre el rendimiento presente y futuro de la inversión, por lo que es fundamental conocerlos todos, ya que el desco- nocimiento de alguno de ellos puede suponer la ruina de la inversión. La estructura de riesgos vinculada a un cen- tro comercial la estructuramos en: 1.- RIESGOS SISTEMÁTICOS Analizando la estructura de riesgos vincu- lada a la implantación de un centro comercial a las siguientes escalas: país, comunidad autóno- ma, provincia, ciudad y barrio. 2.- RIESGOS ESPECÍFICOS 2.1.- Riesgos del activo En este supuesto podemos encontrarnos con tres tipos de activo a comprar en el proceso de desarrollo de un centro comercial: suelo acto para ser urbanizado, solar y edificio. Cada uno de estos activos tiene una estruc- tura de riesgo propia e independiente que hay que tener en cuenta antes de proceder a su com- pra. Por ejemplo, un suelo urbanizable puede carecer de conexiones a redes locales y su coste hacer inviable su desarrollo, un solar puede es- tar contaminado, tener una capa portante muy profunda o estar afectado por un colector. Un edificio puede tener problemas patológicos, es- tar fuera de ordenación, etc. 2.2.- Riesgos del desarrollo En el desarrollo urbanístico, consiste en identificar los indicadores de riesgo desde el proceso de adquisición de un suelo acto para ser urbanizado y desarrollo hasta conseguir ob- tener el solar donde poder ejecutar el centro co- mercial. Es decir el análisis de todos los riesgos vinculados al proceso de planeamiento, gestión y urbanización. En el proceso de ejecución consiste en identi- ficar los indicadores de riesgo desde el proceso de compra de un solar acto para la ejecución de un centro comercial hasta la finalización de su ejecución material. En el proceso de explotación, se trata de identificar los indicadores de riesgo desde el proceso de compra de un centro comercial hasta la explotación del mismo durante su vida útil económica. Un inversor que desarrolle todo el proceso estará asumiendo el riesgo de las tres fases, pe- ro si solo compra el centro comercial terminado solo asumirá los riesgos de esta última. En total tenemos en cuenta cerca de doscien- tos indicadores de riesgo que pueden afectar al desarrollo o explotación de cualquier centro comercial. RicardoAntuña García PresidenteVeltis Rating Real Estate Risk®Doctor La importancia de conocer la estructura de riesgos de un centro comercial y su rating inmobiliario vinculado

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