Observatorio Inmobiliario y de la Construcción nº94

pág 94/nº94/2018 OBSERVATORIO JURÍ D ICOY FISCAL OBSERV V TORIO INMOBILIARIO Y DE LA CONSTRUCCIÓN Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de junio de 2018 S e presenta por el MinisteSe otorga una escritura en la que el otorgante manifiesta ser propietario de un ático destinado a oficina integra- do en un edificio dividido en régi- men de propiedad horizontal y ex- pone que desea adecuar a la realidad el uso al que ha estado destinado durante los últimos ocho años, que es el de vivienda, conforme al certifi- cado expedido por un arquitecto téc- nico, que se incorporaba a la matriz y sin que dicha posibilidad esté limi- tada por los estatutos. Como conse- cuencia, modifica la descripción de la finca que pasa a ser urbana, ático destinado a vivienda. Presentada la escritura a inscrip- ción, se calificó negativamente al considerar el registrador que (a) el cambio de uso de oficina a vivienda implica la modificación de la confi- guración del inmueble y, por tanto, requiere de la correspondiente auto- rización de la comunidad de propie- tarios; (b) es necesaria la obtención de la previa licencia municipal de ocupación, mediante la que se acre- dite que la finca registral reúne las condiciones de habitabilidad para ser utilizada como vivienda y no co- mo oficina, que era su uso anterior. Se recurre la calificación regis- tral ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), que estima el recurso y revoca la ca- lificación registral, sobre la base de los siguientes extremos: – Por lo que se refiere al primero de los defectos, la DGRN ya esta- bleció en otra resolución de 12 de diciembre de 1986 que no es función de los estatutos la definición casuís- tica del contenido dominical sobre los elementos privativos de la pro- piedad horizontal, sino a lo sumo la articulación normativa de la zona de fricción derivada de la interdepen- dencia objetiva entre derechos de análoga naturaleza, de modo que en las hipótesis no contempladas, se- rá regla la posibilidad de cualquier uso, siempre que éste sea adecuado a la naturaleza del objeto y no vul- nere los límites genéricos de toda propiedad o los específicos de la propiedad horizontal. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la vocación expansiva del dominio permite cualquier uso del objeto sobre el que recae siempre que sea conforme a su naturaleza y a los fines gene- rales del dominio y específicos del régimen de propiedad horizontal. Lo anterior no obsta a que los es- tatutos del régimen de propiedad horizontal delimiten el contenido de los elementos privativos estable- ciendo restricciones a sus posibles usos. Para que dichas limitaciones tengan alcance real y excluyente de otros usos posibles es preciso, por un lado, que estén debidamente re- cogidas en los estatutos y, por otro, que lo sean con la debida claridad y precisión. – La Sala de lo Civil del Tribu- nal Supremo ha entendido reitera- damente que la mera descripción del inmueble no supone una limi- tación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta natura- leza exige una estipulación clara y precisa que la establezca . Por ello, admite plenamente el derecho del propietario al cambio de destino de su elemento independiente siempre y cuando dicho cambio no aparezca expresamente limitado o prohibido por el régimen de propiedad hori- zontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. – En el presente caso no existe causa alguna derivada del régimen de propiedad horizontal que impi- da la inscripción del cambio de uso solicitado. No puede afirmarse la existencia de una modificación en la configuración del inmueble que justifique el necesario consentimien- to de la junta de propietarios. Por lo tanto, procede la estimación del primer motivo del recurso. – En cuanto al segundo defec- to, el impacto que tiene la norma- tiva urbanística en relación con el cambio de uso de una edificación y su inscripción en el Registro de la Propiedad, ha sido abordado por la DGRN en diferentes resoluciones cuya doctrina debe recordarse en este caso. Inscripción del cambio de uso de un inmueble: requisitos en el marco de la propiedad horizontal y en el ámbito urbanístico C A S O 2

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