Observatorio Inmobiliario y de la Construcción nº95

pág 98/nº 95/2018 OBSERV V TORIO INMOBILIARIO Y DE LA CONSTRUCCIÓN L a transformación del sector español de promoción residencial tras la crisis se ha producido, fundamentalmente, por la im- portancia que adquiere el capital como barrera de entrada en el sector inmobiliario y la modificación sustancial de la demanda. EL CAPITAL COMO FACTOR CRÍTICO La gran mayoría de las promotoras inmobilia- rias españolas que han sobrevivido a la crisis o que se han reinventado bajo nuevas estructuras societarias, mantienen unas elevadas capacida- des de gestión de proyectos residenciales y vo- lúmenes de capital disponible inadecuados para materializar las oportunidades del mercado. En ese contexto, los nuevos requerimientos de la banca comercial para la financiación de proyectos residenciales han puesto de manifiesto la necesidad de contar con capital suficiente para adquirir suelo finalista y costear los costes de arranque de las promociones para poder acceder al crédito hipotecario. La necesidad de contar con capital, como nueva barrera de entrada en el sector residencial, ha favorecido la inversión de fondos de oportu- nidad para aprovechar la existencia de una de- manda en crecimiento en un mercado en el que la oferta se encontraba bajo mínimos. Inicialmente, dichos fondos se centraron en la capitalización de socimis enfocadas a activos comerciales, a la compra de carteras de deuda hipotecaria y de activos adjudicados y evolu- cionaron hacia la toma de control de sociedades promotoras a través de la compra de su deuda, a la compra de sociedades y a la promoción directa o a través de alianzas con promotores. El mercado residencial es único en cuanto a oportunidades de inversión con apalancamiento bancario y retornos financieros de la inversión superiores a dos dígitos. Como derivada de dichas inversiones, se han creado las grandes promotoras residenciales que actualmente cotizan en bolsa y aquellas que pro- bablemente seguirán sus pasos. MODIFICACIÓN DE LA DEMANDA El sector suele comentar en foros especializa- dos los cambios relativos a la industrialización de procesos constructivos y en la profesionalización de sus gestores. Respecto a dicha profesionaliza- ción, siempre me he mostrado muy escéptico, tras más de 30 años asesorando a promotores residen- ciales, dado que el nivel profesional de las prin- cipales promotoras españolas siempre ha sido muy elevado. Quizás se podría destacar que ac- tualmente el componente financiero de análisis y seguimiento de las promociones es más profundo. La industrialización de los procesos cons- tructivos es un logro de algunos promotores, TRIBUNA DE OPINI Ó N Transformaciones del sector promotor residencial Mikel Echavarren CEOColliers International Spain Un sector que debería centrarse en el siglo XXI todavía debe gestionar la obtención de licencias y la interpretación de normas urbanísticas con algunas administraciones locales que viven en el siglo XIX

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