Observatorio Inmobiliario y de la Construcción nº98

pág 46/nº 98/2019 VIVI E NDA / SIMA 2019 OBSERV V TORIO INMOBILIARIO Y DE LA CONSTRUCCIÓN E l precio medio residencial, tanto de alquiler como de compraventa, ha experimentado en los últimos años una evolución enormemente dispar en el conjunto de España. En lo que respecta al precio de venta, la diferencia fun- damental ha radicado en contar o no con una demanda diversa (compra de extranjeros y mercado de inversión) y no restringida a la estrictamente local. La existencia de un mercado de alquiler significativo es una de las características que inciden en el incremento de valores medios en estas ciudades, con lo que en buena medida la tendencia de aumento de precios ha sido paralela a la de rentas de alquiler. No obstante, las peculiaridades propias del mercado de alquiler han motivado que, si bien en las principales ciudades españolas el aumento acumulado de rentas ha sido análogo al de precios de venta durante los últimos años, el distinto ritmo de crecimiento haya conllevado efectos locales sobre la rentabilidad bruta del alquiler, medida como la renta bruta anual de alquiler dividida por el valor del inmueble. Para asegurar cifras coherentes de rentabilidad y evi- tar sesgos propios de utilización de valores medios por zona (con inmuebles diferentes en cuanto a tipología, valores no perfectamente comparables o no asimilables a precios reales, etc.), Tinsa ha apostado por utilizar ta- saciones realizadas en los últimos tiempos de inmuebles arrendados, con lo que se garantiza la correspondencia una a una de valores y rentas actualizadas, arrojando un resultado acorde con la realidad del mercado de inver- sión inmobiliario. En términos provinciales, los resultados de rentabi- lidad bruta de alquiler se muestran homogéneos y en línea con las últimas estimaciones del Banco de España para el conjunto nacional (alrededor de un 4,0%). Las principales diferencias se manifiestan en divisiones territoriales más reducidas: entre áreas dentro de las ciudades y entre municipios colindantes con núcleos ur- banos principales. Estas diferencias se acentúan al añadir, para un indi- cador de rentabilidad total, la previsión de revaloriza- ción media en doce meses, la cual calculamos mediante modelización econométrica de series temporales de va- Tinsa lanza una estadística que analiza la rentabilidad de la vivienda basándose en contratos reales de alquiler Rafael Gil Director del Servicio de Estudios deTinsa Los indicadores de rentabilidad bruta del alquiler y de rentabilidad total, que incorpora la revalorización estimada del activo a un año, se basan en contratos vigentes de alquiler en in- muebles arrendados que ha valorado Tinsa. Este método garantiza la correspondencia uno a uno de valores de mercado y rentas, y evita las distorsiones propias de cálculos con medias zonales. ÁREA METROPOLITANA MADRID Municipio Rentabilidad bruta de alquiler Rentabilidad Total (Con revalorización) Boadilla del Monte 3,15% < 2% Majadahonda 3,57% 10% - 15% Arganda del Rey 3,75% 10% - 15% Rozas de Madrid, Las 3,99% 7% - 10% Tres Cantos 3,99% 10% - 15% Villaviciosa de Odón 4,03% 7% - 10% San Sebastián de los Reyes 4,05% 4% - 7% Coslada 4,07% 7% - 10% Rivas-Vaciamadrid 4,11% 4% - 7% Madrid 4,27% 7% - 10% Pinto 4,29% > 15% Torrejón de Ardoz 4,31% 10% - 15% Pozuelo de Alarcón 4,33% 4% - 7% San Fernando de Henares 4,34% 10% - 15% Valdemoro 4,38% 2% - 4% Parla 4,46% 10% - 15% Alcalá de Henares 4,49% 10% - 15% Leganés 4,62% 10% - 15% Móstoles 4,65% > 15% Getafe 4,84% > 15%

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