Observatorio Inmobiliario y de la Construcción nº99

pág 40/nº99/2019 OBSERV V TORIO INMOBILIARIO Y DE LA CONSTRUCCIÓN L a reparcelación es un pro- cedimiento administrativo cuyo objetivo principal es realizar entre los propieta- rios de un ámbito o sector determinado por el planeamiento urbanístico una distribución equita- tiva de los derechos y cargas deriva- dos del mismo. Este procedimiento produce una profunda transforma- ción de la estructura de la propie- dad al alterar la configuración de las fincas afectadas tanto desde un punto de vista material o físico como desde el jurídico, pues implica su adaptación a las determinaciones del plan mediante la desaparición de los límites materiales de tales fincas pa- ra su reorganización, definiendo los nuevos viales, las zonas verdes y las demás dotaciones públicas, cuyos suelos se entregan gratuitamente a la Administración, al igual que sucede con los terrenos que se correspon- den con el porcentaje del aprovecha- miento correspondiente a la misma por imperativo legal. Una vez reser- vados los suelos correspondientes a la Administración, las parcelas res- tantes son repartidas entre los pro- pietarios para que, tras la ejecución a su costa de las obras de urbani- zación, puedan edificar los solares resultantes o realizar las construc- ciones que procedan de conformidad con las previsiones del plan. En ocasiones sucede que, a pesar de haberse iniciado la reparcelación, o incluso tras su terminación e ins- cripción, no es posible continuar con el proceso urbanístico merced a múl- tiples motivos, entre los cuales cabe citar la eventual anulación o altera- ción del planeamiento urbanístico a cuyas determinaciones se ajustó el proyecto reparcelatorio, la anulación del propio proyecto, la insolvencia o situación concursal del agente o la empresa urbanizadora, etc. En estas situaciones de crisis es posible que se haga inevitable des- hacer la reparcelación para volver a la estructura de propiedad preexis- tente. Este fenómeno se conoce normalmente como reparcelación inversa o reversión de la reparcela- ción, que es un procedimiento se- mejante a la reparcelación, pero en sentido contrario, al hacer desapa- recer las fincas resultantes de ella y sustituirlas de nuevo por las que existían originariamente en la medi- da de lo posible. A pesar de la frecuencia con que se pone de manifiesto en la prácti- ca la necesidad de revertir una re- parcelación ya consumada, espe- cialmente en situaciones de crisis económica, lo cierto es que la repar- celación inversa se ha encontrado huérfana de regulación en nuestro ordenamiento jurídico hasta fechas recientes. La primera legislación que ha dado el paso ha sido la de Castilla-La Mancha, mediante el Decreto 86/2018, que modifica el Reglamento de la Actividad de Eje- cución Urbanística añadiéndole un nuevo artículo 59 bis titulado “La reversión de la reparcelación”. Tal y como se contempla en el citado Decreto, la reversión puede ser im- puesta a los propietarios afectados, lo que implica una importante res- tricción del contenido del derecho de propiedad, por lo que parece dis- cutible la vía meramente reglamen- La reparcelación inversa como fenómeno urbanístico y su incipiente regulación legal URBA N ISMO Eugenio-Pacelli Lanzas Martín Laso &Asociados

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